空き家のさまざまな活用用途について体系的に整理【空き家の有効利用】

空き家の活用を検討する上では、その用途と手法を理解しておく必要があります。
ここでは、空き家活用のさまざまな用途について体系的に整理します。

１　空き家を住宅として活用する

まずは、空き家をそのまま住宅として活用することが考えられます。

①所有者または家族などが使用

空き家を所有者の住宅として取得すると、贈与税の特例制度の適用を受けることが出来るなど税制上のメリットが大きく、持ち家志向が低下しているとはいえ、最も一般的な使用方法と言えるでしょう。

②セカンドハウス（別荘・二地域居住）

別荘など「二地域居住」用の住宅として活用する手法で、農的な暮らしを楽しむ方に向けた菜園・農地付き等の住宅や、中長期賃貸住宅としての活用が期待できます。近隣の菜園や貸し農園などとの連携も、方策のひとつとして考えられるでしょう。

③賃貸住宅（戸建、マンションの一室）

現在、国内における居住世帯の約３５%が貸家を利用しています。しかし一般に、戸建住宅地における所有者の「賃貸活用」の意識はあまり高くなく、賃貸事例が少ないため賃料相場が形成されにくい現状です。

２　空き家を用途変更して活用する

空き家の活用において、建物の改修や用途変更を伴う場合は、建築基準法上の確認申請が必要となる場合があります。確認申請の要否・申請方法等については、専門家に確認しながら進める必要があります。

①共同住宅（シェアハウス）

シェアハウスは、複数人が同じ屋根の下に住む新しい賃貸スタイルです。キッチン、風呂、トイレ等を共有として、１軒の住居に複数人が暮らし、個々の賃借人が賃貸人との間で賃貸借契約を締結する手法です。

最近では共通の趣味を持った入居者が集ったり、外国人入居可、シングルマザー向け、高齢者福祉型など、事業者が多様なサービスを提供する「コンセプトシェアハウス」と呼ばれるタイプが増えています。

＊シェアハウス探し専門のプラットフォームも存在しています。
参考「オシャレオモシロフドウサンメディア ひつじ不動産」https://www.hituji.jp/

②宿泊施設（中短期賃貸、民泊、ゲストハウス・ドミトリー）

ゲストハウスとは、アメニティやベッドメイキングなどのサービスを省いた宿泊施設のことです。ドミトリーは、ゲストハウスの中にある2段ベッドなどの寝具が置かれた相部屋のことを指します。

空き家を活用するには用途変更や管理等の問題がありますが、宿泊費用をおさえられるため外国人観光客等の対応には有効な手法と考えられており「民泊」としての利用に注目が集まっています。

③コミュニティスペース

空き家を地域のコミュニティスペースとして活用する手法で、地域団体等の活動拠点として活用します。地域に開放し、地域維持管理を嘱託し維持管理コストを下げる考え方によって今後地域の集い場や、福祉事業の拠点としての利活用が進むと思われます。

④福祉施設

空き家をデイサービス、介護施設、児童保育等の地域拠点として活用する手法で、地域の活動団体との連携等による普及が期待されます。介護保険法と障害者総合支援法が改正されて新しく始まった「共生型サービス」も広がりを見せています。

⑤倉庫

倉庫や物置等のトランクルームとして利用する手法です。実施にあたっては、倉庫業法やセキュリティー上の問題等に留意する必要があります。

参考ビル・店舗・倉庫・工場をトランクルームに!!（老朽化・空室対策）

⑥店舗

カフェ・喫茶・商店など店舗への改装が考えられます。店舗利用の場合は内装工事費を借主が負担するケースが一般的で、その場合、建物の所有者が多額のコストをかける必要がなく、賃貸事業化をしやすいメリットがあります。

３　空き家を除却して利活用する

①再建築

建物の再建築を行う際には、地域の状況、将来性に基づき用途を検証する必要があります。事前のマーケット・ニーズ調査が重要となります。

②隣地との一体的利活用

空き家の除却によってできた土地と、隣地との一体的な利活用の可能性が高まります。また、狭い土地や前面道路が狭小で道路中心後退が必要な場合、接道要件を満たしていない場合などは、除却後にその敷地で再建築ができなくなることがありますので、隣地との土地の集約がポイントになります。

③駐車場

月極駐車場と、コインパーキングなどの一時貸し駐車場による利活用が考えられます。土地の長期的な利活用方法を決定するまで、短期的に駐車場として利用されることも多くあります。ただし土地が住宅用地ではなくなるため、固定資産税が高くなることを考慮しておく必要があるでしょう。

④太陽光発電

空き家を除却した後の空き地や周辺農地・遊休地の活用方法に太陽光発電があります。農地は日照のよく太陽光発電には適しており、遊休農地を収益物件に変える方法のひとつともなっていますが、景観面での問題も表面化してきています。

土地活用相談サービスの利用

空き家除却後の土地活用方法について、一括で相談できるサービスが存在しています。さまざまな選択肢の中から、適した土地の活用方法を提案してもらえるサービスです。

代表的な土地活用相談サービスをご紹介します。

サービス名	運営会社	特徴
土地活用の窓口	セカイエ株式会社	・アパートマンション建築・駐車場経営などの優良企業に無料一括問い合わせができるサービス ・日本全国で100社と超える企業と提携し、幅広い地域から問い合わせが可能。

土地活用方法について、いろいろ相談してみましょう。

まとめ

空き家の活用用途についていくつかの例をご紹介し、体系的に整理しました。

ほかにも様々な用途が考えられますが、最も避けたいのは空き家をそのまま放置しておくことです。

空き家を放置すればするほど経済的な負担が大きくなるため、活用が見込まれないものは可能な限り早く処分を決断することが必要です。

具体的な空き家処分の進め方は、次の記事で詳しく解説しています、ぜひご覧ください。