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【実はおそろしい】空き家処分を先延ばしにすることで、子や孫に起こる「4つの大問題」とその対策

2019年7月22日

「みんなの0円物件」運営会社の代表をしております、中村領と申します。
このサービスは、私に起きた「実体験」をもとに、開始されました。

 

現在空き家のままになっていたり、また居住していても、近い将来使い道のない物件になる可能性がある場合、今後の空き家のゆくえについて至急考えることをおすすめします。

一般にはあまり知られていない、空き家の処分を先延ばしにすることで子や孫に起きてしまう「4つの大問題とその対策をまとめました。

先延ばしにすることで起きてしまうこと

自分にはあまり関係のない空き家、なるべくなら放置しておきたい。
そう思った私は、空き家をそのまま放置しつづけるとどうなるのかを調べてみました。

 

すると、空き家の処分を先延ばしにすることで、次のような問題につながる可能性があることが判明しました。

【問題その1】かかり続ける"維持費用"

使用していない家や土地に対しても、毎年固定資産税がかかります。
ほかにも防犯・雑草の手入れなど維持管理のために、管理料が必要となるケースもあります。

また使用していなくてもかかる公共料金の「基本料金」など、不要な不動産の維持に生じている費用は平均で、年間数十万円とも言われています。

このように、空き家の処分を先延ばしにすることによって「維持費用」がかかり続けます。

 

【問題その2】認知症などによる"権利凍結"

不動産の契約は、本人に判断能力が欠けている場合に無効となります。

したがって、認知症などによって土地建物の名義人に判断能力がなくなると、その不動産の権利は凍結してしまいます。

こうなると、名義人が亡くなるまで売ったりあげたりなど、どうすることもできなくなります。

このように、空き家の処分を先延ばしにすることによって不動産の「権利凍結」につながります。

 

【問題その3】相続時の"負債押し付け合い"

名義人が亡くなると、財産である家は相続の対象として、子ども達に引き継がれます。

この財産を誰が引き継ぐか?でトラブルにつながるケースがあり、従来の「資産として誰が利益を得るのか」といった紛争から、最近では、物件処分の方がお金がかかる「マイナス資産」となっている負動産を誰が処分するのか、といった権利を押し付け合うケースが増加しています。

また相続時には、自分の名義に変更するための登録免許税や、相続税、不動産取得税などの税金が生じます。

 

では相続放棄をすれば...?

しかし相続は原則として、すべての財産を相続するかしないかの二択であり、自分が欲しい財産だけを相続して、都合の悪い不動産を相続放棄する、という「いいとこ取り」の相続放棄をすることができません。

不動産の相続を放棄するのであれば、他のプラスの資産も含めて全部放棄する必要が生じます。

このように、空き家の処分を先延ばしにすることによって相続時の「紛争の種」につながります。

 

【問題その4】"特定空き家"認定による措置(*重要)

空き家になったまま管理をせず、放置した状態が長い間続くと、屋根が落ちたり、倒壊の危険性や害虫・悪臭の発生などにつながります。

こうした放置空き家は、自治体から「特定空き家」として指定され、次のようなペナルティが順に科されます。

  1. 空き家を放置
  2. 特定空き家に指定
  3. 助言・指導
    ↓それでも放置
  4. 修繕・除去するよう勧告(固定資産税6倍・都市計画税3倍に)
    ↓それでも放置
  5. 勧告にかかる措置をとるよう命令(命令に背くと50万円以下の罰金)
    ↓それでも放置
  6. 自治体による行政代執行(解体)

そして勧告に応じない場合に、毎年の固定資産税は6倍に、都市計画税は3倍にふくれあがります。

 

また最終的には自治体によって強制的に建物が取り壊され、解体費用として数百万円〜が所有者に請求されることになってしまいます。

全国の主要都市で、すでに数百万円〜一千万円以上の解体費用が空き家の所有者に請求されている事例がいくつもあり、身近なところで起きています。

しかもこの費用は、自己破産をした場合にも決して免責されることはありません。

 

*2018年度にはこの行政代執行(自治体による解体)は25の道府県で合わせて67件行われており、今後ますます増加が予想されます。

6件 兵庫県
5件 千葉県
4件 北海道、秋田県、島根県、福岡県
3件 茨城県、山梨県、三重県、石川県、滋賀県、大阪府、愛媛県、長崎県
2件 宮城県、山形県、埼玉県、新潟県、岐阜県
1件 青森県、岩手県、富山県、静岡県、岡山県、熊本県

このように、空き家の処分を先延ばしにすることによって負債がさらに大きくなってしまう可能性が高まります。

 

事前に解体して更地にするとよいのでは?

解体費用が捻出できる方は、事前に解体して更地にしておくとお考えの方もいらっしゃるでしょう。

解体費用は一般的な木造住宅で100〜200万円ほどが相場と言われていましたが、近年ニーズが多く、金額も高騰している傾向にあります。また作業までに数ヶ月〜1年以上待たされるケースも生じています。

そして固定資産税は、建物が立っている時に固定資産税が1/6に減免されており、解体にして更地にすることによって6倍に上がってしまいます。

 

相続放棄もできず、子や孫の代まで管理責任が残り続ける限り、このような問題につながる可能性は避けて通れないのです。

 

事前にできる対策

こうしたリスクを避けるためにも、事前に次のようなことをできる限り早く、検討しておきましょう。

 

対策1 家族みんなで方針を決める

まずは親子・兄弟を含めて、みんなで集まって話し合う場が必要です。思い入れのある建物に対し、なかなか簡単に結論は出せませんが、場を設けることでみんなの気持ちを確認するきっかけになります。

そして具体的な方針までは決まらなくても、「いつまでに方針を決める」という時期を定めるだけで、結論に向かってさまざまな物事が動き始めるでしょう。

 

対策2 解体・売却など処分の検討

方針を決める上で、検討材料にしたいのが、次の3つの価格です。

  1. 不動産の実勢価格
  2. 物件解体費用
  3. 内部片付け費用

 

不動産の実勢価格とは、市場で実際に取引が成立する価格です。

調べるにはさまざまな方法がありますが、一番確実なのは、対象となる不動産の価格査定を受けることです。

また物件の解体見積と、内部の片付け費用を合わせて試算しておくと、不動産を処分する際にかかるお金が計算でき、物件に資産として価値があるのかそうでないのかが、明らかになります。

 

これらの対策の具体的な方法は次の記事で詳しく解説しています、ぜひご覧ください。

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【早期決断が重要】不要な空き家をかしこく処分する手順【6つのステップ】

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対策3 不動産を無償譲渡する

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